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| ■トラブルを未然に防ぐ基礎知識 |
近年特に賃貸住宅に関わるトラブルが多発しているように思われます。
トラブルが発生すれば、貸主、借主、仲介業者の全てが嫌な思いをすることでしょう。
トラブルを未然に防ぐ為、せめて以下の３つは理解しておこう！
| Point１.重要事項説明書 |
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重要事項と聞いて、いったいどれだけの人がその知識を備えているだろうか？
宅地建物取引業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは賃貸の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者に対して契約が成立するまでに、相手方が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面（重要事項説明書）を交付して、宅地建物取引主任者から説明をさせなければならない。
（宅建業法35条）要約すると、不動産全社は入居者から手付金を受け取る前、つまり契約の前に必ず物件や取引条件に関する重要事項の説明を行わなければならない。
これは法律によって義務づけられている。借りる側としても契約書に印を押す前に契約内容をしっかり確認しておきたい。
入居してからのトラブルの原因は、契約書の見落としという場合が少なくない。もちろん、重要事項説明は契約の前に必ず行われるものなので、その内容いかんによっては「ちょっと待った」ということも有り得る。
納得いかない点、不審な点は説明を受けるその場で必ず確認する。
契約書に記載される事項は宅建業方によって定められている。
①所有者（家主さん）の氏名、住所。
②物件の所在地・種類・構造。
③貨料の金額と支払い時期、支払い方法。
④物件の引き渡し時期。
⑤その他の金銭の授受を必要とする場合はその金額、授受の時期及び目的。
⑥契約の解除に関する内容。
⑦損害賠償額の予定または違約金に関する内容。
⑧天災々の他、不可抗力による損害の負担に関する内容。
●但し⑤～⑧は取り決めを設けた場合のみ記載すれば良いとされている。
この他注意するのは契約期間。
※尚、宅地建物取引主任者は、当該書面（重要事項説明）に記名押印するとともに説明する時は、相手方に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。 |
| Point２.特約事項 |
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特約条項は契約書の文面だけでは不十分だという場合に、家主さんが不備を補充した項目。
借地借家法では入居者が一方的に不利になる条項は無効と定めているが、一旦契約を結んでしまえばその通りに従うのが原則。
その物件特有の契約内容が記されているので、見落としてはならない。
特約条項によく見られる内容には次のようなものがある。
ペット飼育の禁止、徹夜マージャンや夜10時以降の楽器演奏の自粛など、生活上発生しそうなトラブルを未然に防ぐ特約。
また、家賃値上げのトラブルを防ぐために、更新時に何％アップするとした特約。
通常契約期間中は、家賃の値上げはできないことになっているが、契約期間中であっても貨料の値上げができる旨が記されている場合がある。
急な値上がりが有り得るかどうかは事前に契約書で確認しておかなければならない。 |
| Point３.手付金 |
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手付金とは、代金の全部または一部として授受される金銭および手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後取引物件の引渡し前に支払われるものをいう（宅建業法41条1項）。
その意味をわかりやすく説明すれば、物件を確保するための金銭だと考えれば良い。
あとから借りたいという人が他に出てきても、借りる権利は最初に手付金を支払った人にある。
家主さんのほうも手付金を支払った人に貸す義務を負う。
手付金を受けとった時点で入居者募集を中断するから、あとになって借りるのをやめた時、一旦支払った手付金は、募集中断の間の賠償金とされ返ってこない。
逆に家主さんの事情で入居を断ることになった場合、家主さんは受け取った手付金の倍額を返さなければならない。
金額の相場は家賃の一ケ月分。契約書を交わす時点で保証金（敷金）の一部に充当されるので損をする心配はない。
ただ、最近の傾向としてその性格が変わってきている。家主さんが手付金をすぐに受けとらなくなってきた。
家主さんにとっては大切な資産を、全く見ず知らずの他人にスンナり貸すわけにはいかないというのだ。というわけで、書類審査で入居者や保証人などを確認してから契約しょうという家主さんが増加。
その場合に借りたいという意思表示をするために支払うのが申込金になります。これを支払ったからといって借りる権利を独占できるわけではないが、キャンセルした時は返してもらえる。
言いかたとしては手付金と呼んでいても、実際には最初は申込金であり、家主さんの審査に合格した後に手付金となるのが一般的である。 |
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